[부동산 임대차] 이런집 전세 들어 가도 될까?

[부동산 임대차] 이런집 전세 들어 가도 될까? 

문의: 매매로 올라온 시세가 24700에 올라와있고요...

전세매물은 17000에 올라왔는데
전세보증보험에 가입조회를 해봤더니 불가하다고 뜹니다
을구에 보면 마지막에 채권금액이 1800만원이 최종이란 뜻인가요?
근데 근저당권자가 은행이 아닌 영진물산주식회사라 되있는것에 대해  알고싶어

1. 전세보증보험 가입 불가: 이것은 가장 치명적인 위험 신호입니다. 전세보증보험은 임차인의 보증금을 보호하기 위한 최소한의 안전장치입니다. 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF) 등 보증기관에서 전세보증보험 가입이 불가능하다고 판단했다면, 해당 주택은 보증금 회수에 심각한 위험이 있다고 판단한 것입니다. 이는 보통 주택의 시세 대비 전세가율이 너무 높거나, 선순위 채권(근저당 등)이 과도하게 설정되어 있어 보증금 회수가 어렵다고 판단될 때 발생합니다. 전세보증보험 가입이 안 되는 매물은 계약하지 않는 것이 원칙적으로 가장 안전합니다.

2. 근저당권자가 '영진물산주식회사'인 점: 일반적으로 주택 담보 대출은 은행과 같은 금융기관에서 이루어집니다. '영진물산주식회사'와 같은 일반 법인이 근저당권자로 되어 있다면, 이는 사채나 비제도권 대출일 가능성이 있으며, 은행 대출보다 이자율이 높거나 채권 회수 방식이 더 강경할 수 있습니다. 또한, 해당 법인의 신뢰도나 재정 상태를 파악하기 어렵다는 점도 위험 요소입니다.

3. 을구 채권금액 1,800만원: 을구는 소유권 외의 권리(저당권, 전세권 등)를 기록하는 부분입니다. 말씀하신 '채권금액 1,800만원'이 최종 근저당권 설정액이라면, 이는 선순위 채권으로 임차인의 보증금보다 먼저 변제받을 수 있는 금액입니다.

   • 전세가율 계산: 매매 시세 2억 4,700만원에 전세 1억 7,000만원, 그리고 선순위 채권 1,800만원을 고려해야 합니다.

     • 총 부채(전세보증금 + 선순위 채권) = 1억 7,000만원 + 1,800만원 = 1억 8,800만원

     • 전세가율(선순위 포함) = (1억 8,800만원 / 2억 4,700만원) * 100% = 약 76.1%

   • 보통 전세보증보험 가입 기준은 전세가율 90% 이내(HUG 기준)이지만, 선순위 채권이 있을 경우 이를 포함한 기준이 적용됩니다. 76.1%는 숫자만 보면 아주 높지 않다고 생각할 수 있으나, 빌라의 시세가 애매하고 변동성이 크다는 점, 그리고 보증보험이 불가하다는 결정 자체가 이미 이 수치와 다른 복합적인 위험을 내포하고 있다는 뜻입니다. 보증기관은 단순히 숫자뿐만 아니라 해당 주택의 환금성, 지역 특성, 과거 경매 이력 등 다양한 요소를 종합적으로 판단합니다.

종합적인 조언:

• 전세보증보험 가입 불가 매물은 피하세요: 전세 사기 위험이 높은 요즘, 전세보증보험은 임차인의 보증금을 지킬 수 있는 가장 확실한 방법입니다. 보증보험 가입이 안 된다는 것은 그만큼 보증금을 떼일 위험이 높다는 명백한 경고입니다.

• 빌라 시세의 불확실성: 빌라는 아파트와 달리 시세 파악이 어렵고, 유사 매물이 적어 감정평가액이나 실거래가가 실제 시장 가치를 정확히 반영하지 못할 수 있습니다. 매매로 올라온 시세 2억 4,700만원이 실제 거래될 수 있는 가격인지도 불확실합니다. 만약 경매로 넘어갈 경우 시세보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다.

• 비은행권 근저당권: 일반 법인이 근저당권자인 경우, 채무 불이행 시 은행보다 훨씬 빠르게 경매를 신청하거나 강제 집행에 나설 수 있습니다.

결론적으로, 현재 정보만으로 판단했을 때 해당 빌라 전세 계약은 매우 높은 위험을 안고 있습니다. 전세보증보험 가입이 불가능하다는 결정은 절대 간과해서는 안 될 부분입니다.

전문가와 상담하세요: 만약 이 매물에 꼭 들어가야 하는 특별한 사정이 있다면, 반드시 계약 전에 부동산 전문 변호사 또는 법무사와 등기부등본 전체를 가지고 상세하게 상담하시고, 해당 빌라의 정확한 시세 감정평가를 받아보시는 것을 강력히 권해드립니다. 하지만 개인적인 의견으로는 이 매물은 피하시는 것이 현명한 선택일 것 같습니다.

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